Trong mùa đại hội cổ đông năm 2026, nhiều ngân hàng lớn như Techcombank, VPBank, SHB và ACB đã đồng loạt thể hiện quan điểm thận trọng hơn đối với hoạt động cho vay bất động sản. Thay vì tiếp tục mở rộng tín dụng như giai đoạn trước, các tổ chức này đang chuyển hướng sang chiến lược kiểm soát rủi ro, ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, thanh khoản tốt và đáp ứng nhu cầu ở thực.
Sự điều chỉnh này phản ánh một bước chuyển đáng chú ý trong cách tiếp cận thị trường, khi yếu tố an toàn tài chính được đặt lên hàng đầu, đặc biệt trong bối cảnh bất động sản vừa trải qua nhiều biến động và chu kỳ điều chỉnh sâu.
Quang cảnh Đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ) thường niên. (Ảnh: Nguồn internet)
Tại Techcombank, bất động sản từng chiếm tỷ trọng lớn trong danh mục tín dụng, có thời điểm lên đến 40% tổng dư nợ. Tuy nhiên, đến quý I/2026, con số này đã giảm xuống khoảng 26,44%. Động thái này không phản ánh sự suy giảm niềm tin vào thị trường, mà cho thấy chiến lược tái cân bằng danh mục, hướng đến đa dạng hóa lĩnh vực đầu tư như hạ tầng và doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Quan điểm chung của các ngân hàng hiện nay là bất động sản vẫn sở hữu tiềm năng dài hạn, song cần được tiếp cận với tiêu chuẩn cao hơn. Việc cấp tín dụng không còn chỉ dựa vào tài sản đảm bảo, mà đòi hỏi đánh giá toàn diện về dòng tiền, đối tượng khách hàng và khả năng trả nợ, nhằm đảm bảo hiệu quả sử dụng vốn và tính bền vững.
Một trong những thay đổi rõ nét nhất là sự dịch chuyển dòng vốn sang các phân khúc an toàn. Tại VPBank, tín dụng được định hướng tập trung vào các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là nhà ở xã hội và phân khúc trung cấp.
Ngược lại, các sản phẩm cao cấp hoặc bất động sản nghỉ dưỡng đang bị kiểm soát chặt chẽ hơn do tiềm ẩn rủi ro về thanh khoản và phụ thuộc lớn vào chu kỳ thị trường.
Xu hướng này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc, nơi giá trị thực và nhu cầu thực trở thành yếu tố cốt lõi, thay thế cho mô hình tăng trưởng dựa trên kỳ vọng và đầu cơ như trước.
Nhiều ngân hàng cho biết năm nay sẽ ưu tiên dự án nhà ở xã hội, phân khúc phục vụ nhu cầu ở thật (Ảnh: Nguồn internet)
Dù mỗi ngân hàng có khẩu vị rủi ro khác nhau, nhưng tất cả đều hướng đến mục tiêu chung là đảm bảo an toàn hệ thống. SHB vẫn duy trì tỷ trọng cho vay bất động sản ở mức tương đối, song tập trung vào các dự án hạ tầng và đô thị lớn có thanh khoản cao. Trong khi đó, ACB lựa chọn cách tiếp cận thận trọng hơn khi giữ tỷ trọng cho vay ở mức thấp, ưu tiên các doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững chắc. MB Bank cũng kiểm soát danh mục tín dụng bất động sản ở mức an toàn nhằm cân bằng giữa tăng trưởng và rủi ro.
Sự khác biệt trong chiến lược phản ánh cách mỗi ngân hàng thích ứng với thị trường, nhưng điểm chung là không còn xu hướng “bơm vốn đại trà” vào bất động sản như trước.
Việc siết tín dụng từ phía ngân hàng được dự báo sẽ tạo ra những thay đổi đáng kể đối với thị trường. Trước hết, các dự án thiếu minh bạch hoặc hiệu quả thấp sẽ gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn, buộc phải tái cấu trúc hoặc rút lui. Điều này góp phần nâng cao chất lượng nguồn cung và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường.
Đồng thời, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải nâng cao năng lực tài chính, hoàn thiện pháp lý và xây dựng chiến lược kinh doanh bền vững hơn để đáp ứng các tiêu chuẩn ngày càng khắt khe. Về phía người mua, đặc biệt là nhóm có nhu cầu ở thực, họ sẽ được hưởng lợi khi dòng vốn tập trung vào những sản phẩm phù hợp hơn với khả năng chi trả và nhu cầu thực tế.
Việc các ngân hàng đồng loạt siết cho vay bất động sản không phải là tín hiệu tiêu cực, mà là bước đi tất yếu trong quá trình tái cấu trúc thị trường. Trong dài hạn, bất động sản vẫn là lĩnh vực giàu tiềm năng tại Việt Nam, nhưng cơ hội sẽ ngày càng tập trung vào những dự án minh bạch, có giá trị sử dụng thực và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.
Dòng vốn đang trở nên “thông minh” và chọn lọc hơn, qua đó góp phần định hình một thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh và bền vững trong tương lai.
