Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển mới – nơi dòng vốn quốc tế không chỉ đóng vai trò dẫn dắt, mà còn thiết lập lại tiêu chuẩn vận hành theo hướng chặt chẽ, minh bạch và bền vững hơn.

Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô duy trì ổn định, mức độ quan tâm từ nhà đầu tư quốc tế đã ghi nhận xu hướng gia tăng rõ rệt. Cụ thể, lượng tìm kiếm bất động sản từ khối ngoại tăng khoảng 28% trong giai đoạn 2023 – 2025, cho thấy Việt Nam đang trở thành điểm đến nổi bật trong quá trình tái cấu trúc dòng vốn toàn cầu.

Đáng chú ý, nhu cầu không còn phân bổ dàn trải mà có xu hướng tập trung vào các khu vực có nền tảng phát triển vững chắc. TP.HCM chiếm khoảng 40% lượng quan tâm, tiếp theo là Hà Nội với 22%, trong khi các đô thị du lịch và ven biển như Đà Nẵng, Nha Trang chiếm khoảng 15%. Điều này phản ánh rõ sự dịch chuyển từ đầu tư theo “kỳ vọng” sang lựa chọn dựa trên năng lực khai thác thực tế.

TP.HCM hiện dẫn đầu khi thu hút 40% lượng tìm kiếm từ khối ngoại (Ảnh: nguồn internet)

Cấu trúc dòng vốn đang định hình lại thị trường

Dòng tiền quốc tế hiện tập trung vào ba nhóm sản phẩm cốt lõi:

• Căn hộ tại đô thị trung tâm chiếm khoảng 48% lượng tìm kiếm, ưu tiên các dự án trung – cao cấp, có vị trí chiến lược và khả năng tạo dòng tiền từ khai thác cho thuê.
• Bất động sản tại các đô thị vệ tinh ghi nhận mức dịch chuyển xu hướng khoảng 20%, nhờ hưởng lợi từ hạ tầng giao thông và quy hoạch liên vùng.
• Bất động sản nghỉ dưỡng duy trì sức hút với khoảng 15%, đặc biệt khi được đầu tư bài bản và gắn với chiến lược phát triển du lịch dài hạn.

Song song đó, các tiêu chí lựa chọn tài sản đang ngày càng khắt khe hơn, tập trung vào tính minh bạch pháp lý, quy mô dự án, vị trí gắn với hạ tầng logistics và khả năng thanh khoản. Đây chính là nền tảng cho sự chuyển dịch từ thị trường mang tính đầu cơ sang thị trường dựa trên giá trị thực và hiệu suất vận hành.

Tiêu chuẩn ESG và xu hướng đầu tư dài hạn

Một trong những thay đổi quan trọng là sự nổi lên của tiêu chuẩn ESG (Môi trường – Xã hội – Quản trị) như một yếu tố then chốt trong quyết định giải ngân. Điều này đặt ra yêu cầu cao hơn đối với các dự án về tính bền vững, trách nhiệm môi trường và khả năng tạo giá trị dài hạn cho cộng đồng.

Tiêu chuẩn ESG đang trở thành yếu tố then chốt trong quyết định đầu tư (Ảnh: nguồn internet)

Đồng thời, khẩu vị đầu tư cũng đang dịch chuyển rõ rệt:

• Tại các thị trường phát triển, lợi suất kỳ vọng phổ biến ở mức 5 – 6%
• Trong khi đó, nhiều dòng vốn hướng tới các thị trường tăng trưởng như Việt Nam với kỳ vọng tỷ suất sinh lời từ 10% trở lên, nhưng đi kèm với yêu cầu cao về tính ổn định và minh bạch

Bên cạnh các phân khúc truyền thống, thị trường cũng ghi nhận sự mở rộng nhanh sang các lĩnh vực mới như logistics, trung tâm dữ liệu (data center), bất động sản chăm sóc sức khỏe và nhà ở cho người cao tuổi – phản ánh sự gắn kết ngày càng chặt chẽ giữa bất động sản và nền kinh tế vận hành.

Cơ hội đi kèm “phép thử” nâng cấp thị trường

Với quy mô dân số khoảng 100 triệu người, cơ cấu dân số trẻ và tầng lớp trung lưu gia tăng nhanh, Việt Nam sở hữu nền tảng dài hạn để trở thành điểm đến hấp dẫn của dòng vốn toàn cầu. Tuy nhiên, cơ hội này chỉ thực sự được chuyển hóa khi thị trường đáp ứng được các điều kiện cốt lõi:

• Hoàn thiện khung pháp lý và nâng cao tính minh bạch
• Phát triển hạ tầng đồng bộ, đặc biệt là hạ tầng liên vùng
• Đa dạng hóa sản phẩm, đáp ứng nhu cầu ở thực và khai thác dài hạn
• Nâng cao chất lượng quy hoạch và vận hành dự án

Trong bối cảnh đó, bất động sản không còn đơn thuần là một kênh đầu tư, mà đang trở thành một phần của hệ sinh thái kinh tế tích hợp – nơi hạ tầng, dòng vốn và nhu cầu thực cùng hội tụ để tạo ra giá trị bền vững.

Lời kết

Dòng vốn ngoại vì vậy không chỉ là “cơ hội”, mà còn là thước đo năng lực phát triển của thị trường. Khi tiêu chuẩn được nâng cao, những chủ thể có tầm nhìn dài hạn, năng lực triển khai thực chất và định hướng bền vững sẽ là những đơn vị dẫn dắt giai đoạn tăng trưởng tiếp theo.